近日，长江实业集团有限公司（01113.HK）（下称：长实集团）在香港推出“大湾区双居生活”置业计划，集中推售旗下位于大湾区的四大住宅项目，引发市场广泛关注。
此次推售的房源总量接近400套，入场门槛约40万元人民币/套。
据了解，被推售项目多是李嘉诚家族早年低价囤地的成果，东莞海逸豪庭早在1999年便已摘地，开发周期长达26年；广州逸翠庄园拿地至今已有20年，项目始终未完成去化。中山和惠州项目自2019年入市以来进展缓慢。而价格更是内地楼市深度调整的背景下经历了大幅下调，如临深的东莞海逸豪庭尚都项目均价已降至1.5万元每平方米，较高峰期近3万元的价格几近腰斩。惠州泷珀花园51.34平方米中高楼层住宅市售仅44.3万元，折算单价仅8632元/m²，与早前1.4万元/平的高点相比，几近腰斩。
7月30日下午，长实集团成员和记地产集团董事谭健旭回复《华夏时报》记者采访表示：“大湾区正是港人拥有‘第二个家’的最佳选择及最佳时机，真正是鱼与熊掌均可兼得的置业窗口。”
分析人士认为，在楼市持续震荡背景下，长实集团在香港的集中推盘动作，反映出其在复杂市场周期中主动寻求经营修复与结构优化的迫切意图。
存货虚实
自去年初“撤辣”以来，长实集团在香港楼市操作颇为精准。
无论是黄竹坑Blue Coast在低位抢市的迅猛去化，还是二期在港息调整及美联储政策预期下的果断出货，都展现出该司一贯的市场嗅觉。
今年中央城市工作会议之后，长实集团再度集中推售大湾区四城住宅，却未能重现过往的“热销范式”，反而略显平静。
据《华夏时报》记者了解，此次纳入“大湾区双居生活”置业计划的项目，分别为惠州泷珀花园、东莞海逸豪庭、中山泷珀花园及广州逸翠庄园，几乎全为早年间拿地、持有周期较长的项目。
此次推售的房源总量接近400套，入场门槛约40万元人民币（折合约43万港元）。项目产品线横跨多种类型，从高层单位到别墅一应俱全，价格跨度更是从40万元的上车盘，到近千万元的改善豪宅。惠州泷珀花园更推出港人专属装修优惠，额外支付6万至8万元即可获得全屋装修套餐。
尽管当前定价相较周边存在不小的“倒挂”，但由于拿地成本较低，整体利润空间仍被视为“安全区”。
不过，从项目去化情况来看，大湾区四城的“旧瓶新酒”能否真正撬动市场热情，仍存不小疑问。
首先来看广州片区，截至7月30日，中山泷珀花园与广州逸翠庄园处于出清尾盘状态，两项目综合去化率超92%，合计可售房源不足二十套。
其中，广州逸翠庄园累计入市房源1320套，于“大湾区双居生活”置业计划推出后，完成9套房源的去化；中山泷珀花园则是剩余8套洋房，集中推售后并未有新增去化。
这两项目更多承担的是“收尾”角色，市场反响不温不火。
相比之下，临深的东莞海逸豪庭尽管定位为豪宅产品，在整体市场抗压能力上优于刚需项目，却仍陷入“高位库存”的困局。
该项目自2014年起分期推出“御翠湖畔”“御峰”与“尚都”三类产品，御峰与尚都至今仍有约160套单位滞销，部分房源已跨越多个销售周期，沉淀时间之长，成为典型的库存包袱。
今年7月，尚都再度加推108套联排别墅，新加推批次采取“以价换量”的策略，项目均价已降至1.5万元每平方米，较高峰期近3万元的价格几近腰斩。
不可否认的是，项目低于周边的定价，促使本轮加推的短期成交表现尚可。东莞海逸豪庭·尚都首日认购84套，揽金6亿元。从住建局最新备案数据来看，项目累计去化85套，整体去化率约为78%。
尽管阶段性去化数据喜人，但价格松动背后揭示了项目被动出货的现实。同时，东莞海逸豪庭整体仍持有逾462.26万平方尺（约51.36万平方米）的商住储备用地有待开发，未来去化压力依旧沉重。
如果说东莞项目尚有价格武器可打，惠州泷珀花园则是典型的“去化难产”样本。本轮推售涉及约300套，是长实主推项目之一，价格与优惠手段极具弹性。但从市场反馈来看，成效依然不及预期。
从区位上看，泷珀花园直线距离深圳坪山仅10公里，理应承接深圳刚需外溢。然而现实却是，该项目的核心买家来自香港客群。
自2021年起，随着内地楼市整体降温，临深楼市热度也随之快速冷却，而港人北上置业热情则阶段性升温，成为项目去化的主力支撑。
据中原地产2023年数据，大湾区内港澳买家成交量同比增长20%，珠海、中山表现尤为突出。
每逢节假日，穿梭于深圳口岸与惠州泷珀花园现场的大巴车络绎不绝，成为一条独特的看房通道。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，港人购房在大湾区出现“回温”的趋势，一方面是大湾区房价调整明显，探到了多数港人澳人的心理价位；另一方面，大湾区交通网络的完全互联互通带动北上消费的同时，也带动购房置业。
当前，惠州泷珀花园已售房源中近六成由港人购入，体现出买家结构的显著转变。
尽管如此，结构性的依赖并未带来持续性的销售回报。惠州泷珀花园自2021年首批房源推出至今，项目累计推出约980套，三轮开盘中，最高去化率为70.8%，最低一批则仅售出一成多。
截至目前，项目仍持有超400套房源，去化动能明显不足。
针对本次四城推售，7月30日下午，长实集团成员和记地产集团董事谭健旭回复《华夏时报》记者采访表示：“大湾区双居生活突破城区界限，既可享受香港自身的机遇，亦可利用湾区发掘生活的无限可能。”
他对记者坦言，大湾区正是港人拥有“第二个家”的最佳选择及最佳时机，真正是鱼与熊掌均可兼得的置业窗口。
在高库存、高持有成本与低去化周期的三重夹击下，长实的本轮推盘并未取得“破局”式成效。
高端产品依靠降价博取成交，中端产品靠外来客群硬撑销售，长实集团在大湾区的项目推售策略，短期内或许只能收获阶段性喘息，而非结构性转机。
空间困局
过去两年，长江实业在大湾区、内地及香港市场频频以价换量，以大幅折扣换取成交热度，确实在市场层面赚足了声量。
然而，这份热销的背后，利润大堤却在不断被侵蚀。
2024年财报数据显示，长实集团营收455.29亿港元，同比下降3.63%；归母净利润136.57亿港元，同比大幅减少21.24%。
这份成绩单，不仅反映了楼市整体的调整压力，更折射出长实“降价策略”的代价与隐忧。
从区域来看，内地物业销售收入腰斩，利润暴跌。报告期内，长实集团录得物业销售收入99.62亿港元，按年减少24.26%。其中，来自内地的收入占比从上年同期的50.40%下降至期内的32.47%。
收益方面，去年长实于内地的多次降价“砸盘”，使得该年度内地收益录得3.54亿港元，仅为上年同期收益的15.81%，几近“断崖式”下跌。
尽管项目在表面去化上取得一定成绩，但价格腰斩的代价让利润空间急剧收窄。长实赢得了去化，却输掉了利润。
与疲软的本地与内地市场形成对比，长实的海外物业销售录得较大增长。2024年，海外市场实现物业销售收入10.09亿港元，收益2.46亿港元，分别同比增长47%与64%。
然而，相对集团整体营收体量，这一增幅仍属“杯水车薪”，不足以形成实质支撑。
值得注意的是，长实引以为重要增长支柱的英式酒馆业务同样出现挑战。2024财年，该业务减值金额高达12.33亿港元，较上年扩大130%。
在地产销售承压之际，这一核心板块的恶化，进一步削弱了集团的业绩表现。
制图：黄指南
物业销售与英式酒馆原本是长实的“双引擎”，如今却同时受挫。趁着北上置业的余风尚存，长实加大了大湾区的集中出货力度。
截至2024年财报结算日，长实集团持有土地储备约7,400万平方尺（约为822.2万平方米），其中内地占比高达6,300万平方尺（约为700万平方米）。
尤其在大湾区，长实拥有17个在建及待开发项目，总楼面面积达573万平方米，几乎囊括其在内地的绝大部分土储，可支撑未来3至5年的开发与销售。
关于本轮长实在港开启的四城清货，李宇嘉认为，既有市场调整的因素，也有企业战略转向的考量。
李宇嘉对记者表示：“5月份以来，市场交易的下探情绪，包括新房降价促销，二手房挂牌量攀升和价格下跌，倒逼房企库存项目降价等。”
在他看来，新盘项目之间在品质、户型、设计上的竞争频次加大，大湾区高赠送项目明显增多，产品竞争力落后的项目不得不降价。而且，需要通过一次性降价幅度较大的策略，才能换来较大规模的销售和回款。
本轮清货虽符合短期业绩需求，但长期而言，长实能否凭借大湾区的发展时间，真正换来企业成长空间，仍需拭目以待。
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